エリアクエスト

2013年11月13日 (水)

【買い時はいつ?】住宅購入、手厚い補助で相殺

来年4月、消費税率が現行の5%から8%に引き上げられる。「高額な商品は増税前に買っておこう」と考える人も多いだろう。ただ、ものによっては、減税制度など、負担の軽減措置もある。増税前の今、何が「買い」なのだろうか。
ローン組むなら ほぼ影響なし

 都内の男性会社員(32)は7月、新築マンションのモデルルームで、不動産会社の担当者から「今なら5%の消費税で買える。8%になってから同額の物件を買うと、支払いが100万円ほど増えます」と説明された。

 男性は昨年、子どもも生まれ、そろそろマイホームと考えていたので、焦りを感じた。しかし、知り合いのファイナンシャルプランナーに意見を求めると、「急ぐ必要はない。住宅ローン減税が拡充され、増税後が得になる人もいる」と説明され、購入は見送った。

 住宅の消費税と、減税の仕組みはどうなっているのか。

 住宅の消費税は、土地代にはかからず、建物代にのみかかる。今年10月以降に契約、かつ物件の引き渡しが来年4月以降になると、税率が8%に上がる。

 住宅ローン減税は、10年以上のローンを組んで家を買う時に、支払った所得税や住民税からお金が戻る制度。額は年末のローン残高の1%で、期間は入居後10年間。まず所得税から引かれ、残った分があれば、翌年の住民税からも差し引かれる。

消費税が8%になるのに合わせ、減税制度は拡充される。対象のローン残高の上限が増税前は2000万円だったが、増税後は4000万円に。減税額はその1%だから、最大20万円から、40万円に倍増する=表1=。住民税から差し引ける額も、最大9万7500円から、最大13万6500円になる。

 住宅ローン減税は、収入の多い家庭に有利とされる。計算上の減税額(ローン残高の1%)が多くても、納める税金がそれより少なければ、減税の恩恵が減るからだ。

そこで、収入の少ない家庭に現金を支給する「すまい給付金」の導入も決まった。額はローン残高とは関係なく年収に応じて決まり、来年4月以降の引き渡しで最大30万円、税率が10%となる予定の15年10月以降で最大50万円が支給される=表2=。

 二つの補助の効果は大きい。みずほ総合研究所で、400万~1000万円の年収別に、平均的な住宅購入額などを仮定し、補助額(減税と給付金の総額)を試算したところ、すべての世帯で、補助額が消費税額を超えていた。同総研エコノミスト、大和香織さんは「ローンを組んで住宅を買うなら、消費税は実質かからないと考えていい」と話す。

 ただし、5%から8%になる時の増加分だけ比較すると、一部の世帯で、補助の増加額より、税金の増加額のほうが多くなった。

 年収500万円の世帯では増税額が補助額の増加分を28万円上回り、600万円の世帯では同様に11万円上回った。つまり、増税前の購入のほうが得という結果が出た。

 一方、400万、800万、1000万円の世帯では、増税額を上回って、補助額が増えた。つまり、増税後の購入のほうが得だった。

 結果は住宅価格や借入額などで変わるため、厳密なシミュレーションは、不動産会社やファイナンシャルプランナーなどに依頼すると良い。

 不動産コンサルタントの長嶋修さんは「住宅市場は常に変動している。インフレや東京五輪開催に向けた地価の変動なども予想される。数十万円の価格の変動はよくあることなので、消費税率の引き上げの影響は、あまり考えなくていい」と話す。

 結論は、「増税前に」と焦らず、納得できる物件を探すほうが良いということだ。(YOMIURIオンラインより引用)

補助制度によって増税後の不安も多少解消するようですね。

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2013年10月23日 (水)

黒川紀章が設計した銀座の「カプセル型マンション」

アメリカでも10年ほど前から、小さな家での暮らしに関心が高まってきたのは間違いない。しかし、こうしたライフスタイルのコンセプトはずっと以前から存在する。

黒川紀章氏を創始者のひとりとして、1960年代に展開された建築運動「メタボリズム」の根底には、柔軟なデザインと建築様式という発想がある。社会の変化や人口の成長に合わせて有機的に成長する都市や建築をめざすというコンセプトだ。

黒川氏が設計した「中銀(なかぎん)カプセルタワービル」は、1972年に建設された。銀座に建つこのビルは、140の「カプセル」からなる集合住宅で、25年ごとにカプセルを新しいものに取り替える計画だった。

またたく間に半世紀が過ぎ、「メタボリズム」運動も、とうの昔に途絶えた。ビルは残っているが、カプセルを取り替えて行くという黒川氏の意図は実現には至らなかった。

ビジュアルアーティストのNoritaka Minami氏は、中銀カプセルタワービルの現在の使用状況を写真に撮った。使われ方は、オフィス、週末の隠れ家まで多岐にわたる。動画および画像ギャラリーで紹介しよう。

現在、部屋の一つを1カ月6.5万円で借りることができる。(ハフィントンポストより引用)

黒川紀章氏が設計するものは斬新ですよね。

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2013年10月 8日 (火)

サグラダファミリア「2026年完成宣言」本当なの? 「あと100年かかるのでは」と疑う声も

スペイン・バルセロナで今も建設が続いている大聖堂「サグラダファミリア」の完成が、いよいよ近づいてきたか。建築プロジェクトを受け持つ財団が、動画投稿サイト「ユーチューブ」に「2026年の完成予想図」の3D映像を公開した。

 巨匠アントニオ・ガウディの死後100周年にあたる年が「ゴール」だという。ただ、すでに130年ほどの年月がたっても未完成という現実に、本当に10年余りで出来上がるのか懐疑的な人もいる。

■130年間かけて出来上がったのは全体の65%

 サグラダファミリア基金が2013年9月25日、ユーチューブに公開した映像は、空撮したサグラダファミリアに3D処理が施され、これからつくられる建造物や尖塔がニョキニョキと生えていき、最後に中央部分に最も高い塔が伸びて「完成」となるものだ。2026年に「その時」を迎えるという。

 英紙デーリーテレグラフ電子版は、9月30日付の記事でこの話題を取り上げた。ガウディが建築に取り掛かり始めたのは1882年。以後130年ほどが経過するなかで出来上がったのは、全体の65%だという。ガウディは1926年に74歳で死去し、その後に起きたスペイン内戦で、ガウディが構想していた「多数の尖塔による巨大聖堂」という初期計画は打ち砕かれてしまった。細かな設計図が残されておらず、ガウディの後継者がプロジェクトを引き継いで半ば手探りで作業を進めるが、批評家からは「最終デザイン案や、安物の資材を使う方針はガウディの構想からかけ離れている」と厳しく指摘され、苦労したようだ。

 最終的には全18個の尖塔が建設され、そのひとつは建物の中央のドームから伸びる巨大な塔だという。高さは520フィート(約159メートル)に及び、観光客が最上部に行けるようにするそうだ。

 過去130年で65%しかつくられていないのに、残り13年ほどで完成までこぎつけられるのか。プロジェクトのリーダーを務める建築家は「今のペースを続ければ間に合うでしょう」と自信ありげだ。

 建設費用はすべて、訪問客から徴収する入場料と寄付金で賄われている。デーリーテレグラフの記事によると、年間300万人ほどが訪れ、約2500万ユーロ(約3億3250万円)の収入があるという。(J-CASTニュースより引用)

建物の外装はもちろん、彫刻の繊細さやステンドグラスの美しさが素晴らしいですよね。

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2013年9月16日 (月)

不動産投資、人気続く 投資用マンションの供給量、物件価格も上向き |エリアクエスト

不動産経済研究所は8月7日、2012年と2013年上期の首都圏の投資用マンション市場動向を発表した。

 調査結果によると、2012年に発売された投資用マンションは143物件で、戸数は6,966戸だった。前年と比較すると物件数は43物件(43.0%)増、戸数は1,668戸(31.5%)増となり、大幅増となった。2012年の平均価格は2,382万円で、前年より51万円(2.1%)の下落、1平方メートルあたりの単価は96.8万円で、前年より0.8万円(0.8%)下落した。2,500万円以下の物件のシェアは75.7%で、前年より0.9ポイント増加した。

 また、2013年上期(1月~6月)に供給された投資用マンションは73物件で、戸数は3,330戸だった。前年同期は72物件、3,574戸の供給で、1物件増えたものの戸数は6.8%減少した。平均価格は2,547万円で、前年同期より188万円(8.0%)の上昇、1平方メートルあたりの単価は98.8万円で、前年同期より1.8万円(1.9%)上昇している。2,500万円以下の物件のシェアは60.4%で、前年より16.4ポイントの大幅減だった。

 リーマンショックの影響などで、減少傾向にあった投資用マンションの供給戸数は、2011年から増加に転じ、2012年にはさらに増加した。2013年上期は前年と同程度の供給があり、物件価格も上昇傾向にある。

 アベノミクスや超低金利の影響で、賃料収入を期待する購入者が増加し、投資用マンション市場は活気づいており、ちょっとした不動産投資ブームといえるかもしれない。

 その一方で、投資用マンションの購入者からは、「家賃相場の下落や空室の増加で期待通りの運用ができない」「売却したくても、ローン残高以上の価格で売却できない」といった失敗例の報告もある。

 不動産投資は老後の年金対策として有効などの魅力がある反面、失敗例のようなリスクもある。購入を検討している人は、こうしたリスクを認識しておくことも重要だろう。(MONEYzineより引用)

投資に伴うリスクはありますが、投資用マンションについては魅力も沢山ありますからね。

 

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2013年9月 6日 (金)

随所に先進の工夫 国内最古の園舎、来月公開 |エリアクエスト

 国内最古の園舎(重要文化財)で知られる大阪市立愛珠(あいしゅ)幼稚園(中央区今橋3)で10月26日、園内の無料一般公開が行われる。

 毎年春秋に公開しているが、今年度末から15年度末まで耐震化工事が行われるため閉鎖され、次の公開は約3年後。市教委は「大阪市の中心部で、気軽に歴史的建造物を見ることができる貴重な機会」と来園を呼びかけている。

 同園は1880年(明治13年)、船場の有力商人たちが私財を投じて北浜に創立。後に、市に移管され、1901年、現在地に移転された。瓦ぶきの遊戯室は、壁面の上部に窓を設けて採光と風通しを良くし、床下にはおがくずを入れて冷気と湿気が伝わるのを防ぐなど、設計の随所に工夫が施されている。

 園内には、船場の商人たちが寄贈した玩具や教材など1000点以上が保管され、一般公開の際には一部の掛け軸や彫刻などが鑑賞できる。また、明治時代に輸入され、今も使用されているグランドピアノの演奏も行われる。

 公開時間は午後1~4時で、学芸員が30分おきに園の歴史や建物について解説する。問い合わせは市教委文化財保護担当(06・6208・9166)へ。(坊美生子)(YOMIURI ONLINEより引用

耐震化工事が完了したらまた園児と時間を刻んでいくんですね。美しいですよね…羨ましいです。。

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2013年8月29日 (木)

「一生賃貸派」と「持ち家派」、年収に大差なし |エリアクエスト

アットホーム(株)はこのたび、「20~40代子持ちサラリーマンの『一生賃貸派と持ち家派』の意識調査」を発表した。
首都圏(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県)在住の既婚で子どもがいる20~40代サラリーマンで、「今後、一生涯賃貸物件にぜひ住み続けたい/どちらかというと住み続けたい」という「一生賃貸派」300人と、「現在持ち家に住んでいる」という「持ち家派」300人の計600人を対象として、平成25年7月19~22日にインターネットによるアンケート調査を行ったもの。なお、家賃・住宅ローンを現在払っている人の平均額は、家賃が9万3,930円(299人)、住宅ローンが月額9万4,028円(253人)だった。
「一生賃貸派」のきっかけは「転勤」、「持ち家派」では「子どもがうまれる」がトップ

個人年収と世帯年収を聞いたところ、「一生賃貸派」(有効回答295人)は、個人年収が平均655万円で世帯年収が平均753万円。「持ち家派」(同299人)は、個人年収が平均671万円で世帯年収が平均772万円となり、「一生賃貸派」と「持ち家派」では「『収入』にそれほど大きな差がない」ことがわかった。

「一生賃貸派」に、一生賃貸に住みたい理由を自由回答で聞いたところ、最も多かったのは「住み替えやすい」(46人)で、次いで「災害やローン等のリスクが少ない」(34人)、「気楽/購入は面倒」(31人)の順。一方、「持ち家派」に、持ち家がいいと思う理由を自由回答で聞いたところ、最も多かったのは「資産になる」(62人)で、次いで「自由にできる」(61人)、「所有する安心感」(52人)の順となった。
将来、住み替え/買い替えをする予定があるかを聞いたところ、「一生賃貸派」では46.0%が「ある」と回答、「持ち家派」(18.0%)の2倍以上を占めた。また、今後、転勤の可能性があるかを聞いたところ、「ある」と回答したのは「一生賃貸派」では50.7%、「持ち家派」では37.7%だったことから、同社では「『転勤』も一生賃貸派の大きな要因になっていると考えられる」と見ている。

「一生賃貸に住み続けたいと思ったきっかけ」(一生賃貸派)は、「転勤」(21.7%)が最多で(図1)、2位は「特になし」(13.7%)だった。「持ち家を買おうと決断したきっかけ」(持ち家派)は、「子どもがうまれる・うまれた」(35.3%)が最も多く、次いで「結婚」(16.7%)、「昔からの夢」(15.7%)の順となり、同社は「一生賃貸派よりも比較的明確なきっかけがあるようだ」と指摘している。

「一生賃貸派」の77.0%、「持ち家派」の88.0%がそれぞれ「賃貸/持ち家の方が得」

賃貸に住み続けることと、持ち家を買うことは、どちらが得だと思うかを聞いたところ、「一生賃貸派」では「賃貸の方が得」が77.0%、「持ち家派」では「持ち家の方が得」が88.0%を占めた。また、将来、家賃/住宅ローンが払えなくなるかもしれないという不安があるかを聞いたところ、「不安がある」との回答は「一生賃貸派」で40.7%、「持ち家派」で41.0%となり、双方とも「それぞれが得だと考えてはいるものの、4割以上は支払いに対する不安もあるようだ」。

「一生賃貸派」「持ち家派」という考え方はこれからもずっと変わらないと思うかを聞いたところ、「ずっと変わらない」との回答は、「一生賃貸派」では29.7%だったが、「持ち家派」では70.3%と7割を占めた(図2)。「一生賃貸派」では、「収入が増えたら変わる」(一生賃貸派24.0%、持ち家派3.0%)、「年を取ったら変わる」(同22.7%、9.7%)との回答が「持ち家派」より多く、同社では「収入や年齢等に変化があったときは、持ち家派に変わる可能性が高いようだ」と分析している。(不動産ジャパンより引用)

個人的には、持ち家派かもしれませんが…「持ち家」にも「賃貸」にもそれぞれの魅力がありますからね。

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2013年8月21日 (水)

旅館・ホテル耐震強化、税優遇で投資促進へ |エリアクエスト

民間の設備投資を促すため、政府・与党が検討している法律や規制の運用方針案が明らかになった。
 旅館やホテルなどの耐震性を高めるよう改修を求めるほか、ビルなどは震災時に消火用スプリンクラーがきちんと動くようにする。空き家にも適用されている土地の固定資産税を軽減する措置をとりやめることも検討する。
 自民、公明両党の税制調査会が20日開いた会合で、関係省庁が投資減税の対象とすべき項目を示した。政府・与党は9月中にまとめる成長戦略に関する税制改正大綱に盛り込む方針だ。
 具体的には、一定以上の電気やガスなどのエネルギーを使う企業には、省エネルギー法に基づいて工場や空調設備などをより優れた省エネ性能を持つ設備に更新するよう促す。改善が見られない場合は、同法に基づき改修を勧告する。(YOMIURIオンラインより引用)
震災時のリスク減少を促進が見込めますね。
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2013年8月 9日 (金)

平成25年上半期の新築マンション供給、首都圏・近畿圏ともに前年同期より増加 |エリアクエスト

平成25年上半期の首都圏新築マンション供給、前年同期比17.1%増で2万4,299戸に

首都圏における平成25年上半期(1~6月)の新築マンションの新規供給戸数は2万4,299戸で(表1)、平成24年上半期の2万746戸と比べ3,553戸(17.1%)の増加となった。地区別に見ると、東京都区部は1万898戸(前年同期比24.1%増)、東京都下は2,297戸(同16.4%減)、神奈川県は5,072戸(同0.6%減)、埼玉県は3,351戸(同37.7%増)、千葉県は2,681戸(同60.1%増)となり、東京都区部・埼玉県・千葉県で、前年同期と比べ増加した。
首都圏全体での1戸当たりの平均価格は4,736万円で、前年同期の4,517万円から219万円(4.8%)の上昇。地区別に見ると、東京都区部は5,637万円(前年同期比7.3%増)、東京都下は4,176万円(同0.4%増)、神奈川県は4,193万円(同4.8%増)、埼玉県は3,802万円(同2.9%減)、千葉県は3,753万円(同1.9%増)となり、埼玉県を除く全ての地区で上昇した。平均㎡単価は67.2万円と、前年同期の64.3万円から2.9万円(4.5%)の上昇となった。
初月契約率の平均は、前年同期の77.6%より1.2ポイントアップし78.8%に。「上半期としては4期連続の70%台」を維持している。総契約戸数(平成24年末の継続販売戸数を含む)は2万5,425戸で、前年同期の2万1,916戸から3,509戸(16.0%)の増加となった。
下半期(7~12月)の発売戸数は2万5,701戸の予測で、平成25年の年間供給は5.0万戸を見込んでいる。

近畿圏での供給は前年同期比9.5%増の1万1,318戸、平均価格は1.8%増の3,532万円

近畿圏における新築マンションの新規供給戸数は1万1,318戸で(表2)、前年同期の1万334戸から984戸(9.5%)の増加となった。地区別に見ると、大阪市は4,492戸(前年同期比22.8%増)、大阪府下は2,838戸(同10.8%減)、神戸市は1,194戸(同3.0%増)、兵庫県下は1,278戸(同28.2%増)、京都市は832戸(同23.6%増)、京都府下は148戸(同11.9%減)、奈良県は312戸(同24.8%増)、滋賀県は212戸(同5.5%増)、和歌山県は12戸(同72.7%減)となり、大阪府下・京都府下・和歌山県を除く全ての地区で増加した。
平均価格は、近畿圏全体で3,532万円となり、前年同期の3,471万円から61万円(1.8%)上昇となった。地区別では、大阪市(3,577万円、前年同期比8.6%増)、兵庫県下(同3,836万円、11.0%増)、奈良県(同3,465万円、4.9%増)、和歌山県(同2,444万円、12.8%増)で前年同期より上昇。平均㎡単価は50.5万円で、前年同期の48.5万円から2.0万円(4.1%)上昇した。
平均初月契約率は80.4%で、前年同期の75.9%から4.5ポイントのアップ。総契約戸数(平成24年末の継続販売戸数を含む)は1万2,330戸で、前年同期の1万1,039戸から1,291戸(11.7%)増加した。
下半期(7~12月)の発売戸数は約1万3,700戸を予測しており、平成25年の年間供給は約2万5,000戸を見込んでいる。(不動産ジャパンより引用)

さまざまな条件一致が供給増加としてあらわれたのでしょうかね。

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2013年8月 1日 (木)

大正建築様式後世に 札幌・道立文書館別館、売却先公募|エリアクエスト

道は、1926年(大正15年)に建設された札幌市中央区北1西5の道立文書(もんじょ)館別館の売却先を公募する。内部は解体するが、大正時代のデザインの外壁をそのまま利用し、玄関ホールを復元した上で改修することが条件。歴史的な価値を残しつつ現代的な魅力も加え、建物を有効利用する新たな試みだ。
 東京や大阪では、大正時代の建物の一部を残してレストランやマンションに改修する、同様の事例がある。道内では、札幌中央署の建物全体を解体、復元したケースがあるが、道立の建物で一部を残したまま改修するのは初めてという。
 文書館別館は大正時代に流行した「セセッション」と呼ばれる様式で建てられた。鉄筋コンクリート造り4階建て延べ約1200平方メートル。当時は北海道庁立図書館だったが、道立美術館などとして使用された後、現在は道の資料の保管倉庫となっている。
 外壁の保存と解体、復元にかかる費用は道の負担で、計4億円程度を見込む。マンションや店舗など利用法について条件はない。今後、購入希望者から利用法や売却価格などの企画書を提出してもらい、希望価格や、道民が多く利用できるかなどを基に売却先を12月に選定する。売却最低価格は5億3113万円。 (北海道新聞より引用)
現代と大正時代の建物は造りもそうですが、「見た目」の雰囲気が全然違いますよね。とても魅力的を感じます。
 
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2013年7月25日 (木)

銀座の81歳ビル、現役続行 解体を撤回、ギャラリーに|エリアクエスト

【今村優莉】81年前に建てられ、取り壊されるはずだった東京・銀座のビルがこの夏、ギャラリーに生まれ変わった。歴史ある建物を大切にしてきた地元の人たちの思いが、ビルを建て直そうとした若い実業家の心を動かした。
銀座1丁目の昭和通り。オフィスビルに挟まれ、3階建ての洋館が立つ。1932(昭和7)年に建てられた「旧宮脇ビル」。くすんだ茶色のタイル壁が目を引く。
 中に入ると2階部分まで吹き抜けで、壁は真っ白。奥にあるドアは片面がピンク色に塗られている。2階の床板を1階の天井に使い、ガス管はむき出しのまま。6月、オープンしたばかりの「銀座レトロギャラリー MUSEE(ミュゼ)」だ。(朝日新聞社デジタルより引用)
歴史ある建物の存続を希望する方々の思い、再建されて新しい時代の時を刻むことになるんですね。
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